Đại biểu Hoàng Thị Thanh Thúy – Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Ngày 21/6/2023, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Hoàng Thị Thanh Thúy đã có văn bản góp ý gửi Tổng Thư ký Quốc hội, nội dung góp ý liên quan đến các vấn đề sau:

Tại khoản 2 Điều 27 về Quyền chung của người sử dụng đất quy định “Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp”, đại biểu Thúy cho rằng cụm từ “hưởng thành quả lao động” còn mang tính chất chung chung, chưa cụ thể. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo quy định chi tiết hơn thế nào là thành quả lao động và tiêu chí để tính thành quả lao động. Vì thực tế, khi phát sinh tranh chấp việc xác định thành quả lao động và cơ sở để tính thành quả lao động hiện chưa có quy định hướng dẫn.

Cũng tại khoản 8 điều này, đại biểu Thúy đề nghị bổ sung cụm từ “phản ánh, kiến nghị” trước cụm từ “khởi kiện”. Do dự thảo Luật không quy định quyền phản ánh, kiến nghị về đất đai trong khi thực tế hiện nay, công dân thực hiện kiến nghị, phản ánh khá nhiều. Đại biểu Thúy cho rằng việc công dân cung cấp thông tin, trình bày ý kiến, nguyện vọng, đề xuất giải pháp với cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân có thẩm quyền về những vấn đề liên quan đến việc thực hiện chủ trương, đường lối, chính sách, pháp luật, công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai diễn ra thường xuyên nhưng Luật không điều chỉnh thì không có cơ sở để xem xét giải quyết, trong khi các khái niệm kiến nghị, phản ánh với khiếu nại, tố cáo, khởi kiện là hoàn toàn khác nhau và phản ánh, kiến nghị về đất đai cũng là quyền của công dân thực hiện quyền giám sát của mình. Do đó, đại biểu Thúy đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc bổ sung “quyền tiếp cận thông tin đất đai” vào quyền chung của người sử dụng đất. Vì quyền tiếp cận thông tin đất đai là một trong những quyền của công dân đối với đất đai nên cần thiết bổ sung nội dung này.

Tại điểm d khoản 2 Điều 34 dự thảo quy định “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật”. Đại biểu Thúy, đề nghị bổ sung cụm từ “Quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách” sau cụm từ “được phép hoạt động tại Việt Nam” vì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 147/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Quỹ đầu tư phát triển địa phương. Theo đó, Quỹ đầu tư phát triển địa phương là Quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách…”, không phải là tổ chức tín dụng nên Quỹ gặp khó khăn trong việc nhận tài sản thế chấp để cho vay. Tương tự, đại biểu đề nghị bổ sung tại cụm từ “Quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách” tại điểm b khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 2 Điều 37; điểm d khoản 3 Điều 38 và điểm b khoản 2, điểm d khoản 3 Điều 42; điểm c khoản 2 Điều 45.

Về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79, đại biểu Thúy đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại nội dung quy định tại điểm i khoản 2 “Xây dựng cơ sở tôn giáo”. Vì tổ chức tôn giáo là tổ chức của những người có cùng tín ngưỡng, có giáo lý, giáo luật, lễ nghi không trái với thuần phong, mỹ tục, lợi ích của dân tộc. Cơ sở tôn giáo là các cơ sở hoạt động cho mục đích tôn giáo, gồm: Chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở hợp pháp khác của tổ chức tôn giáo. Do vậy, xây dựng cơ sở tôn giáo có thuộc dự án, công trình phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không? Đại biểu đề nghị bỏ quy định này; nếu các tổ chức tôn giáo muốn xây dựng cơ sở thì tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất với người sử dụng đất để thực hiện.

Đồng thời, cũng tại khoản 7 Điều 79 quy định “Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng”. Theo đại biểu Thúy, quy định như trên, thể hiện sự quyết tâm của nhà nước trong việc quản lý, sử dụng đất đai theo hướng tiết kiệm, hiệu quả, tránh lãng phí do bỏ hoang không sử dụng; đồng thời cũng góp phần xử lý, khắc phục thực trạng hiện nay đó là phân lô, bán nền đất nông nghiệp nhưng không sử dụng, để hoang hóa, kéo dài nhiều năm, gây lãng phí cho xã hội. Tuy nhiên, quy định này không quy định rõ thời gian không được sử dụng từ lúc nào, sẽ gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền xử lý, dễ gây khiếu kiện phức tạp; hoặc sử dụng có tính chất đối phó với cơ quan có thẩm quyền như trồng một vài bụi chuối, một số cây tràm trên diện tích đất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng…Vì vậy, để quy định pháp luật được thực hiện, tránh việc lợi dụng, đại biểu Thúy đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu thêm, quy định chặt chẽ hơn, củ thể: “ Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục kể từ ngày được giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng”.

Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV

Về Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được quy định tại Điều 67, mặc dù cơ quan soạn thảo có lý giải về việc quy định nội dung này trong luật, nhưng khi Đoàn đại biểu lấy ý kiến các địa phương cấp huyện thì hầu hết địa phương đều không đồng thuận, vì vậy, đại biểu Thúy đề nghị tiếp tục xem xét lại nội dung này. Đại biểu Thúy đồng thuận việc lập Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện là căn cứ pháp lý quan trọng để địa phương thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đại biểu Thúy cho rằng thực tế tính khả thi của Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện là chưa cao, do kết quả thực hiện các chỉ tiêu Kế hoạch sử dụng đất hằng năm được duyệt đạt thấp, phần lớn các công trình có quy mô lớn, tổng số vốn đầu tư lớn thì cần nhiều năm mới triển khai thực hiện được nhưng lại đăng ký danh mục công trình thực hiện trong năm kế hoạch, dẫn đến không thể triển khai thực hiện xong trong thời gian 1 năm mà phải thực hiện qua nhiều năm, nhiều giai đoạn. Trường hợp kéo dài thời gian triển khai thực hiện thì phải chuyển sang năm sau của Kế hoạch sử dụng đất. Các khâu chuẩn bị và phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất hằng năm (trong đó có quy trình, trình tự, thủ tục đầu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn lập Kế hoạch sử dụng đất hằng năm chiếm mất một phần thời gian trong năm kế hoạch, chưa tính thời gian chờ phân khai vốn; Có một số địa phương khi chọn được đơn vị tư vấn phải thông qua Cấp ủy hoặc HĐND cấp huyện thẩm định, cho ý kiến trước khi trình phê duyệt vì kế hoạch sử dụng hàng năm là cơ sở phát triển kinh tế - xã hội). Như vậy, thực tế nội dung này tốn nhiều thời gian thực hiện và gần như không đảm bảo hoàn thành, công bố vào đúng ngày 31/12 hằng năm theo quy định. Sau khi Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt, vẫn xảy ra tình trạng một số dự án mới phát sinh trong năm Kế hoạch chưa có trong Kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt dẫn đến việc phải điều chỉnh Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì mới có căn cứ để làm cơ sở cho việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, việc lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm chưa mang lại hiệu quả như mong muốn. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, đại biểu Thúy kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu bỏ quy định lập Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, đồng thời điều chỉnh thời gian lập Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là 05 năm và được phép điều chỉnh, bổ sung hàng năm. Các căn cứ để địa phương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là một trong các quy hoạch: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (đúng như quy định của Luật Đất đai) là đảm bảo đủ căn cứ pháp lý.

Tại khoản 4 Điều 158, có 4 phương pháp định giá đất và tại khoản 7 Điều 158 có nêu: “Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất, nội dung, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất, xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất.”. Nhưng theo đại biểu Thúy hiện nay, các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại các Nghị định, Thông tư hiện hành còn nhiều bất cập, chưa cụ thể, chưa phù hợp với tình hình thực tế nên địa phương thực hiện còn nhiều vướng mắc. Đa số các trường hợp khi áp dụng mỗi phương pháp thì cho ra kết quả giá đất khác nhau, đây là nguyên nhân gây ra sự không thống nhất giữa cơ quan định giá và cơ quan kiểm tra, hậu kiểm.

Đại biểu Thúy cho biết thêm từ điều kiện thực tế của địa phương (Tây Ninh), chủ yếu sử dụng 02 phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư, 03 phương pháp còn lại là phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ít được sử dụng và chỉ mang tính chất đối chiếu, tham khảo kết quả để lựa chọn khi đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất. Đối với mỗi phương pháp có những ưu điểm và hạn chế riêng. Qua đó, đại biểu kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chỉ quy định 01 phương pháp định giá đất là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (với hệ số K, không khống chế mức 20%) trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và khi đó thì không nhất thiết giao cho Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

Về Quy định Bảng giá đất tại khoản 1 Điều 159 quy định: “1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Bảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 01-1-2026. Hằng năm, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm đó quyết định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm ”. Đại biểu Thúy kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định phân cấp thẩm quyền xây dựng Bảng giá đất cho cấp huyện, thực hiện theo địa bàn cấp huyện để phù hợp với xu hướng phát triển hiện nay và có tính khả thi cao.

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất tại đoạn thứ 4 điểm c khoản 1 Điều 218 quy định “Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp phân chia quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc của vợ chồng khi ly hôn theo bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.” Đại biểu Thúy nhận định rằng nếu chỉ áp dụng cho 02 trường hợp như dự thảo thì các bản án, quyết định khác không thi hành được. Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định như sau: “Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp được quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án”. Do việc giải quyết tranh chấp bằng bản án, quyết định của Tòa án không chỉ là chia đất của hộ gia đình, của vợ chồng khi ly hôn mà còn có nhiều quan hệ tranh chấp khác như tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp phát sinh từ các giao dịch về đất. Liên quan đến vấn đề này, đại biểu cũng cho biết thêm thực tế thời gian qua có rất nhiều trường hợp Người sử dụng đất được tách thửa theo phán quyết của Tòa án nhưng diện tích được sử dụng không đủ diện tích tách thửa theo quy định, tuy họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng về sau không thực hiện được các giao dịch khác vì không đủ diện tích tối thiểu của 01 thửa đất hoặc không đủ điều kiện về kích thước chiều ngang mặt tiền giáp lộ. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung rõ thêm quy định đối với trường hợp này để tránh trường hợp bị hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Thanh Trung (tổng hợp)