Đại biểu Huỳnh Thanh Phương - Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh: Làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường để mỗi người dân khi giao dịch đất đai chỉ một giá thật ghi trên hợp đồng

Sáng ngày 14 tháng 11 năm 2022, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Huỳnh Thanh Phương Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh đề nghị xem xét quy định về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Theo Điều 181 Dự thảo Luật mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trên cơ sở điều kiện kinh tế, xã hội, môi trường và khả năng đất đai để quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho phù hợp. Quy định này còn có ý kiến khác nhau về việc có cần thiết phải quy định hạn mức hay không. Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 quy định pháp luật hiện hành “cho phép hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích không quá 10 lần hạn mức giao đất; bước đầu khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bình quân diện tích thực hiện tích tụ, tập trung đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân hiện nay dao động từ 1,5ha đến 10ha, đối với các tổ chức thực hiện theo dự án đầu tư thì pháp luật về đất đai không giới hạn diện tích thực hiện dự án”. Như vậy qua thực tiễn cho thấy không có vướng mắc gì trong thực hiện quy định hiện hành.  Đại biểu Phương cho rằng với tốc độ phát triển như hiện nay thì việc nhìn nhận, nâng hạn mức lên là phù hợp, và để tăng cường quản lý nhà nước về đất đai cần phải tiếp tục quy định về hạn mức. ĐBQH Huỳnh Thanh Phương phát biểu tại hội trường Về quy định về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa tại điều 57: quy định này còn có ý kiến khác nhau về mở rộng đối tượng là tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa vì có tác động đến chủ trương đảm bảo đất sản xuất nông nghiệp cho người nông dân. Quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên trong thực tiễn cho thấy việc chứng minh có trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp để được nhận chuyển nhượng còn nhiều bất cập, có khi mang tính hình thức, hợp thức hóa tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng này.  Vì vậy, theo đại biểu Phương việc không hạn chế tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cũng là phù hợp với thực tiễn đã diễn ra. Tuy nhiên, để bảo đảm ổn định diện tích đất trồng lúa của địa phương và cả nước nói chung, đại biểu Phương đề nghị cần phải có biện pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước trong việc nhận chuyển nhượng, kiểm soát việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng như: quy định quy hoạch diện tích đất trồng lúa, đất nông nghiệp tối thiểu cần có của từng vùng, địa phương để không dẫn đến tình trạng cá nhân lợi dụng chính sách, thu gom đất này nhưng không nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp. Quy định tại Chương XI về Tài chính đất đai, giá đất: Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất của Chính phủ, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường… Đây là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, đại biểu Phương băn khoăn làm sao để giá đất đến gần với giá thị trường nhất là bài toán khó. Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa thực sự ổn định, thiếu minh bạch, chưa bền vững.  Hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước. Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được. Do đó, làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường để mỗi người dân khi giao dịch đất đai chỉ một giá thật ghi trên hợp đồng là điều mà Luật cần phải tính toán kỷ; ngoài ra cần phải đẩy mạnh công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá trên thị trường. Có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng tạo giá ảo về đất, gây nhiễu loạn thị trường đất đai. Về Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Theo quy định tại Điều 142 Dự thảo Luật thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.  Qua thực tiễn cho thấy, việc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất xảy ra 02 trường hợp:  + Một là, đối với đất và nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu: Theo quy định, đối với các giao dịch dẫn đến biến động về đất thì chỉ có hiệu lực khi đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, nhưng với giao dịch về nhà ở đã phát sinh hiệu lực khi hoàn tất thủ tục công chứng. Ví dụ: ngày 01/10 hai bên đã thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà nhưng chưa làm thủ tục đăng ký vào sổ địa chính với cơ quan có thẩm quyền; đến ngày 03/10 phát sinh tranh chấp về hợp đồng thì lúc này giao dịch đối với nhà ở đã có hiệu lực nhưng đối với đất thì chưa có hiệu lực, trong khi nhà thì gắn liền với đất nên gây khó khăn trong quá trình giải quyết.  + Hai là, trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng, trên đất có nhà nhưng nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi chuyển nhượng đất và nhà gắn liền với đất, mặc dù trên thực tế là chuyển nhượng cả nhà và đất nhưng do nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể công chứng hợp đồng có giá trị nhà mà chỉ tính giá trị đất. Khi phát sinh tranh chấp (nếu các bên không có thỏa thuận khác về giá trị nhà), nếu lấy hợp đồng làm gốc thì không thể hiện giá trị nhà, sẽ thiệt thòi cho đương sự. Quy định tại Điều này cho thấy đất và tài sản gắn liền với đất hiện đang quy định đất bắt buộc phải đăng ký, còn quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và việc phát sinh hiệu lực hợp đồng giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở còn có sự khác nhau. Vì vậy, đại biểu Phương đề nghị cần có quy định cụ thể để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên. Về hòa giải tranh chấp đất đai: quy định tại Điều 234 dự thảo thì có 3 hình thức hòa giải: tự hòa giải; hòa giải ở cơ sở (UBND cấp xã) và hòa giải tại Tòa án. Theo đại biểu Phương, trong thực tiễn, những tranh chấp về đất đai hầu hết đều hòa giải không thành, các bên phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Quy định của pháp luật hiện hành về hoà giải gặp nhiều bất cập như: thành phần hoà giải yêu cầu phải có đại diện của một số hộ dân cư sinh sống lâu đời tại khu vực có đất tranh chấp biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đó. Rất khó khăn khi phải tìm được người biết rõ nguồn gốc đất hoặc có người sinh sống lâu đời và biết rõ về nguồn gốc thửa đất có tranh chấp, nhưng việc mời những người này tham gia hòa giải tranh chấp về đất đai cũng rất khó khăn do tâm lý ngại đụng chạm. Ngoài ra, trường hợp UBND cấp xã đã tổ chức hòa giải thành, nhưng sau đó các bên lại thay đổi ý kiến lại phải lập lại thủ tục hòa giải không thành và khởi kiện tại Tòa án dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.  Như vậy, có thể thấy rằng, khuyến khích việc hòa giải là đúng, có thể giải quyết nhanh chóng tranh chấp trong trường hợp các bên hoàn toàn thống nhất được với nhau, hòa giải thành, không phải khởi kiện ra Tòa, làm giảm áp lực cho các cơ quan tố tụng, tiết kiệm thời gian, chi phí (về án phí, về chi phí đo đạc thẩm định). Nhưng thực tế nếu đã tranh chấp liên quan đến đất đai thì việc hòa giải tại cơ sở thật sự không hiệu quả, do bên nào cũng giữ quan điểm của mình và phải khởi kiện để Tòa án xem xét, quyết định trên cơ sở quy định của pháp luật.  Do đó, đại biểu Phương đề nghị cần xem xét có nên tiếp tục quy định thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nữa hay không? Theo đại biểu Phương chỉ cần qui định các bên được lựa chọn hòa giải (tại cơ sở, tại Tòa án) hoặc khởi kiện ra Tòa. Hoà giải tại Tòa án do hòa giải viên thực hiện, nếu hòa giải không thành thì thụ lý giải quyết theo tố tụng, quá trình giải quyết theo tố tụng tại tòa vẫn còn tiếp tục hòa giải nên vẫn đảm bảo ý chí của các bên nếu thống nhất  được với nhau.  Thanh Trung (lược ghi)